Il collegio regionale FIAIP (la Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali) ha presentato presso la Presidenza della Regione Toscana a Palazzo Guadagni Strozzi Sacrati una fotografia sull’andamento del mercato immobiliare dell’intera regione Toscana relativamente al 2022, in una conferenza stampa a cui hanno partecipato anche il presidente della Regione Toscana Eugenio Giani e il presidente nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini.

Quotazioni e statistiche per ogni singola provincia che mostrano come nel 2022 il numero di transazioni è stato superiore alle aspettative e quindi un forte ritorno di interesse degli investimenti nell’immobiliare, come prima casa o per investimento, con una sostanziale tenuta dei valori di mercato.

Da sottolineare, inoltre, che il mercato immobiliare in Toscana ha visto diventare particolarmente richieste alcune precise tipologie di immobili, infatti si cercano sempre più abitazioni con determinate caratteristiche importanti per una migliore qualità della vita, come la presenza di una stanza da utilizzare per l’attività lavorativa e di un terrazzo o un giardino per godersi al meglio gli spazi all’aperto.

Nel dettaglio, i valori di mercato al metro quadro elaborati da FIAIP Toscana, grazie all’elaborazione dei dati messi a disposizione da Basic Soft attraverso FiaipPrice, si riferiscono alla destinazione abitativa nel suo complesso, ovvero abitazioni nuove o ristrutturate, in buono stato manutentivo e da ristrutturate.

Tuttavia, per semplificare e snellire la lettura dei dati forniremo in questo comunicato stampa le quotazioni di immobili residenziali non di lusso di circa 80/100 metri quadrati, in medio stato manutentivo.

“L’obiettivo – ha spiegato il presidente di FIAIP Toscana, Simone Beni – quello di mettere a disposizione di tutti i player e stakeholder interessati una finestra esaustiva del mercato immobiliare toscano. Da precisare

comunque che le quotazioni che abbiamo redatto non sono da intendersi sostitutive di una valutazione puntuale realizzata da un agente immobiliare professionale, dal momento che dobbiamo sempre prendere in considerazione variabili come la posizione, la tipologia, la dimensione, lo stato effettivo, le caratteristiche qualitative e l’efficienza energetica di ogni singolo immobile”.

“Il dato che occorre sottolineare – ha proseguito Simone Beni – è che anche nel 2022 il mattone, il mercato residenziale in particolare, è stato un comparto ben attivo e presente. I clienti hanno continuato ad entrare nelle nostre agenzie per chiedere di acquistare un immobile, nonostante le numerose difficoltà che sono emerse nell’ultimo anno; come il conflitto bellico alle porte dell’Europa e i conseguenti aumenti di costo per l’energia, i carburanti e le materie prime, ma anche l’impennata dell’inflazione e il ricorso della Banca Centrale Europea al rialzo dei tassi di interesse per cercare di governare tale fenomeno hanno si complicato e aggravato le condizioni per chi vuole comprare un immobile, soprattutto quando si fa ricorso ad una rapporto alto tra valore di acquisto ed importo di mutuo, ma la volontà e il desiderio di cambiare casa o di acquistare una prima casa è rimasto alto”.

“Dai dati rilevati – ha concluso il presidente di FIAIP Toscana – possiamo desumere una reale crescita di interesse per gli immobili che hanno le caratteristiche che il mercato ricerca, ovvero ampi spazi, facilità di spostamento, accessori quali posti auto o garage, mentre gli immobili che non hanno tali caratteristiche restano al di fuori del circuito delle vendite. La ricerca quindi non ha inglobato tutte le tipologie, è una ricerca selettiva e attenta, frutto di una profonda conoscenza delle proprie esigenze e delle caratteristiche da ricercare. Non è raro assistere a vendite in tempi brevi, dopo appena due-tre appuntamenti, con clienti pronti a concludere nella massima soddisfazione delle parti. Se il prezzo è ancora una delle componenti più importanti, e la sua corretta determinazione è l’elemento che porta in tempi più o meno brevi alla vendita, la tipologia e le condizioni

in cui si trova l’immobile sono diventate anche più importanti del prezzo stesso, tanto che alcuni immobili sono di fatto quasi invendibili, a prescindere dal prezzo richiesto”.

“Relativamente a Siena – spiega Ramona Valceanu, presidente di FIAIP Siena Arezzo – si evidenzia sempre un vivo interesse per il centro storico, molto richiesto dalla clientela tendenzialmente territoriale. Reggono bene anche il semicentro e la prima periferia, dove maggiore comodità e più elevata qualità abitativa sono sempre più nei desideri di famiglie e di professionisti che decidono di spostare sul capoluogo la loro residenza. Più in sofferenza le zone limitrofe, che scontano ancora una flessione in termini di propensione all’acquisto, con conseguente impatto sui prezzi, per cause legate storicamente a scelte costruttive e di espansione urbanistica non sempre oculate e lungimiranti”.

“Le zone del Chianti – prosegue Ramona Valceanu – mantengono sempre il loro fascino, molto apprezzate e preferite a livello nazionale, la provenienza del cliente straniero invece negli ultimi anni si è sensibilmente modificata, pur mantenendo comunque l’interesse. Continua, invece, la crescita della domanda verso i territori a vocazione turistica quali San Gimignano, Monteriggioni, Castellina in Chianti, Radda e Gaiole, dove i flussi turistici, in ripresa, confermano ulteriormente questa tendenza. Infine, l’andamento immobiliare per le zone della Valdelsa ha rispecchiato quasi del tutto in maniera uniforme la situazione regionale. Il primo semestre dell’anno ha riportato numeri di compravendite in crescita con prezzi in lieve aumento rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente ed una notevole propensione all’acquisto, soprattutto delle prime case. Il secondo semestre invece, soprattutto se si considera l’ultimo trimestre di riferimento, ha segnato un rallentamento nel numero delle compravendite.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare nell’Aretino, il 2022 ha mostrato leggeri segnali di ripresa, infatti dopo anni di stallo le compravendite sono aumentate nonostante i prezzi siano rimasti stabili,

con una leggera risalita più che altro caratterizzata dalla scarsa offerta sul mercato e una più ampia domanda che da tempo non si vedeva in questi territori”.

“Nel Comune di Arezzo – conclude la presidente di FIAIP Siena Arezzo – la zona più presente in assoluto sui portali di vendita è il centro città in quanto caratterizzata da tipologie di immobili molto differenti tra loro. Si presentano soluzioni di interesse storico o di pregevole funzionalità con sostanziali divergenze tra soluzioni abitative da ristrutturare piuttosto che proprietà vendute “chiavi in mano”. La grande variazione dipende soprattutto dalla zona in cui si trova la casa da acquistare. Le quotazioni si abbassano in località come Valdarno, Casentino, Valtiberina e Val di Chiana dove la valutazione media per un immobile residenziale, non di lusso, si discostano dal centro città. In conclusione possiamo dire che il 2022 ha portato segnali positivi, tuttavia la carenza quantitativa di immobili potrebbe portare ad una disparità tra domanda ed offerta con conseguente rialzo del prezzo medio al metro quadro”.

AREZZO

Nel centro storico si va da un minimo di 1.300 euro al metro quadro ad un massimo di 1.800 euro. Cifre che diminuiscono sensibilmente spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 1.100 ai 1.400 euro al metro quadro) e in periferia (da 900 fino a 1.300 euro al metro quadro).

Queste le quotazioni nelle altre principali località della provincia aretina: Valdarno da 1.100 a 1.400, Casentino da 1.100 a 1.400, Val Tiberina da 1.100 a 1.600 e Val di Chiana da 1.200 a 1.400 euro al metro quadro.

SIENA

Nel centro storico si va da un minimo di 2.850 euro al metro quadro ad un massimo di 3.650 euro. Cifre che diminuiscono spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 2.300 ai 3.000 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.700 fino a 2.300 euro al metro quadro).

Le quotazioni si abbassano nettamente in località come l’Amiata (da 1.000 fino a 1.450 euro al metro quadro), la Val di Merse (da 1.350 fino a 1.900 euro al metro quadro), la Val di Chiana (da 1.200 fino a 1.700 euro al metro quadro) e l’area delle Crete Senesi (da 1.350 fino a 1.900 euro al metro quadro).

In controtendenza la valutazione degli immobili in località di particolare pregio turistico ed enogastronomico come il Chianti, la Val d’Elsa e la Val d’Orcia: nel primo caso il range di riferimento varia da un minimo di 1.700 ad un massimo di 2.250 mentre negli altri due casi si va da 1.500 a 2.100 e nell’ultimo caso da 1.600 euro al metro quadro a 2.250.

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